Respuesta breve
Al vender una propiedad en Yucatán, el impuesto más importante para el vendedor suele ser el ISR sobre la ganancia, pero también pueden aparecer impuesto cedular estatal, predial, certificados, cancelaciones, gastos notariales específicos y comisión. No calcules con reglas de internet: la notaría y tu contador deben revisar escritura, facturas, uso de casa habitación y situación fiscal.
Última revisión: 20 de julio de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye revisión fiscal, contable o notarial.
Vender tu casa · Documentos para vender · SAT Artículo 93 · Verificar asesor inmobiliario
ISR por venta
El ISR no se calcula simplemente sobre el precio total. Normalmente se revisa ganancia, costo de adquisición actualizado, mejoras comprobables, gastos permitidos, avalúos, comisiones facturadas y otros elementos que la notaría y el contador validan.
La notaría puede intervenir en el cálculo, retención o entero cuando la operación se formaliza en escritura.
Exención por casa habitación
Puede existir una exención por venta de casa habitación si se cumplen requisitos. En la práctica, no basta decir "era mi casa". Debes poder acreditar lo que la notaría solicite: identidad fiscal, comprobantes, uso habitacional, periodos aplicables y documentación que respalde el valor y la operación.
Confirma antes de fijar precio neto. Muchos vendedores se equivocan porque calculan lo que quieren recibir, no lo que realmente queda después de impuestos, adeudos y gastos.
Impuesto cedular y otros conceptos
Yucatán puede tener tratamiento estatal sobre ingresos por enajenación de inmuebles. Pide a notaría y contador que revisen si aplica impuesto cedular, cómo se calcula y quién lo entera.
También revisa:
- predial pagado;
- catastro actualizado;
- libertad de gravamen;
- adeudos de agua o servicios;
- cancelación de hipoteca;
- diferencias de superficie;
- construcciones no manifestadas;
- facturas de mejoras;
- comisión y factura correspondiente.
Qué preparar antes de anunciar
Antes de publicar la propiedad, arma una carpeta con escritura, identificación, RFC, CURP, boletas, recibos, facturas, planos si existen y cualquier documento que pueda afectar precio, tiempo o cierre.
Un asesor inmobiliario con licencia INSEJUPY puede ayudarte a ordenar el proceso comercial, pero la revisión fiscal y notarial debe hacerla el profesional correspondiente.
Punto fiscal que no conviene improvisar
El SAT, en el Articulo 93 de la Ley del ISR, contempla una exencion para casa habitacion bajo condiciones especificas, incluyendo formalizacion ante fedatario publico y limite de 700,000 UDIS para la contraprestacion. En la practica, la notaria y el contador deben revisar si el inmueble, el vendedor y la operacion cumplen esas condiciones.
| Documento | Por que importa |
|---|---|
| escritura y fecha de adquisicion | base para costo, titularidad y antiguedad |
| facturas de mejoras | pueden afectar la ganancia fiscal |
| recibos y comprobantes | ayudan a demostrar uso y pagos |
| RFC y situacion fiscal | evita atrasos al escriturar |
| identificacion de copropietarios | define quien firma y declara |
No publiques con una idea de "precio neto" hasta tener un estimado fiscal serio. Casas en Valladolid puede ayudarte a preparar la venta y filtrar compradores; los calculos finales corresponden a notaria y contador.
Fuente: SAT Articulo 93.
Impuesto cedular estatal en Yucatán
Yucatán mantiene un trámite oficial para la declaración y/o entero del Impuesto Cedular por la Enajenación de Bienes Inmuebles, identificado por el Gobierno del Estado como AAFY0-1536. La ficha oficial indica que el costo es variable y depende de los conceptos establecidos en la Ley General de Hacienda del Estado de Yucatán.
Para el vendedor, la recomendación práctica es pedir a la notaría y al contador una hoja separada que muestre:
| Concepto | Quién debe confirmarlo |
|---|---|
| ISR federal | notaría y contador |
| exención de casa habitación | notaría y contador |
| impuesto cedular estatal | notaría, contador y AAFY |
| predial o adeudos | municipio |
| cancelaciones o gravámenes | notaría y Registro Público |
Fuente estatal: Trámite AAFY0-1536, Impuesto Cedular por la Enajenación de Bienes Inmuebles.
Preguntas que debe contestar el vendedor antes de publicar
Un buen precio de salida necesita una estimación neta realista. Antes de publicar, confirma si el inmueble fue heredado, si hay copropietarios, si el RFC está actualizado, si existen facturas de mejoras, si la casa puede cumplir requisitos de exención y si hay gravámenes o adeudos.
| Pregunta | Profesional que debe confirmar |
|---|---|
| ¿Aplica exención parcial o total? | notaría y contador |
| ¿Hay impuesto cedular estatal? | notaría y contador |
| ¿Qué documentos faltan? | notaría, catastro, municipio |
| ¿Qué precio neto acepto? | vendedor con asesoría fiscal |
| ¿Cómo filtro compradores? | agencia inmobiliaria con licencia |
Casas en Valladolid ayuda a ordenar la parte comercial: preparación, precio, promoción, visitas, negociación y coordinación. Los cálculos fiscales deben confirmarse con notaría y contador antes de cerrar.
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FAQ
¿El vendedor siempre paga ISR?
No siempre de la misma forma. Depende de ganancia, documentación, posible exención y revisión notarial/fiscal.
¿La comisión se puede deducir?
Puede ser relevante si está correctamente documentada y facturada. Confírmalo con contador y notaría.
¿Puedo saber mi neto antes de anunciar?
Puedes estimarlo, pero no lo trates como definitivo hasta que la notaría y el contador revisen documentos reales.
Fuentes y profesionales que deben revisar
Para ISR y exención de casa habitación, empieza con el Artículo 93 publicado por el SAT, pero no lo interpretes solo. La notaría y tu contador deben revisar el expediente real, porque una factura, fecha, uso, RFC o antecedente puede cambiar el resultado.
Para la parte comercial, verifica que el asesor inmobiliario esté en el Registro Estatal Público de Asesores Inmobiliarios. La asesoría inmobiliaria ayuda a preparar, promover y negociar; la determinación fiscal corresponde a los profesionales fiscales y notariales.
Mini ejemplo de revisión
Antes de prometer precio neto, pide que te separen:
| Concepto | Quién lo confirma |
|---|---|
| ISR y posible exención | Notaría y contador |
| Impuesto cedular o estatal aplicable | Notaría y contador |
| Predial, agua y certificados | Municipio, catastro y notaría |
| Cancelación de hipoteca o gravamen | Notaría y registro |
| Comisión e IVA/factura | Agencia y contador |
La respuesta correcta para un vendedor no es "pagas X%". La respuesta correcta es revisar documentos y calcular con profesionales antes de negociar el neto.
Documentos que aceleran la estimación
Antes de anunciar tu precio neto, reúne escritura, identificación, RFC, CURP, recibo predial, recibo de agua, comprobantes de mejoras, datos de hipoteca o gravamen, y cualquier antecedente de herencia, donación o copropiedad. Con esos documentos, la notaría y el contador pueden estimar impuestos con menos sorpresas.
Por qué usar una agencia con licencia
Un asesor inscrito ante INSEJUPY no sustituye a la notaría ni al contador, pero sí ayuda a ordenar la venta: revisar datos visibles, detectar documentos faltantes, coordinar preguntas correctas y evitar publicar una propiedad con información incompleta. En una venta real, ese orden puede ahorrar semanas.
