Ley inmobiliaria de Yucatán e INSEJUPY: licencias, requisitos y cómo verificar a un asesor en 2026

Respuesta breve

En Yucatán, la intermediación inmobiliaria remunerada está sujeta a un sistema estatal de licencias y registro administrado por el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (INSEJUPY). La ley abarca la asesoría, promoción, comercialización y arrendamiento de inmuebles, de forma presencial o digital, cuando una persona intermedia entre el propietario y un tercero. Los asesores y agencias comprendidos por esa definición deben contar con la licencia aplicable y aparecer en el Registro Estatal. La base está en la Ley que crea el INSEJUPY, no solamente en el Decreto 73/2025.

La recomendación práctica es firme: antes de compartir documentos, entregar dinero o firmar, verifique en el Registro Estatal público y trabaje con un profesional que tenga licencia vigente. Esto le da una identidad verificable, obligaciones definidas por ley y una vía oficial de rendición de cuentas. No sustituye la revisión notarial, legal, registral, fiscal, técnica, de título ni del estado físico del inmueble.

Datos clave

• Autoridad: INSEJUPY.
• Registro oficial: Registro Estatal de Asesores Inmobiliarios.
• Tipos de licencia: Tipo A para la persona asesora certificada, Tipo B para la agencia certificada y Tipo C para personal afiliado en formación bajo una agencia.
• Hitos normativos: ley original publicada el 19 de julio de 2011; reforma inmobiliaria publicada el 31 de julio de 2024; reglamento operativo reformado el 21 de mayo de 2025; formato y guía notariales publicados en junio de 2026.
• Alcance: compraventa, arrendamiento y otras operaciones de transmisión, uso o usufructo incluidas en el artículo 4, fracción XIV, de la ley consolidada.
• Recomendación al consumidor: compruebe nombre, tipo, número y vigencia en la fuente oficial; no confunda registro en una plataforma, capacitación, membresía o certificado de competencia con una licencia estatal emitida.

Corte de implementación: 6 de julio de 2026. El comunicado oficial del Gobierno de Yucatán informó 1,272 personas inscritas en la plataforma, 638 que habían concluido las primeras diez horas impartidas por INSEJUPY y 130 con el documento que las acreditaba para ejercer intermediación conforme a la legislación. Los primeros dos números no equivalen a licencias emitidas ni las diez horas equivalen a las cincuenta horas del primer registro Tipo A.

Cronología: 2011, 2024, 2025 y 2026

• 19 de julio de 2011: se publicó la ley que creó el INSEJUPY. La regulación inmobiliaria posterior no debe presentarse como el origen del Instituto. Consulte la ley consolidada.
• 31 de julio de 2024: el Decreto 804/2024 incorporó a la ley los capítulos de Registro Estatal, licencias, derechos y obligaciones, además de los artículos 237 a 243 sobre infracciones y sanciones inmobiliarias.
• 21 de mayo de 2025: el Decreto 73/2025 modificó el Reglamento y agregó el Título Quinto Bis, artículos 198 Bis a 198 Sexdecies, para operar el registro, la plataforma, la capacitación y los trámites.
• 26 de junio de 2026: el Acuerdo INSEJUPY 02/2026 emitió el formato notarial y dio a conocer la guía. La guía oficial fijó el despliegue inicial de los módulos de reporte bimestral y aviso inmediato.

La ley y el Decreto 73/2025 no son lo mismo

La Ley que crea el INSEJUPY contiene la arquitectura jurídica principal: qué es la intermediación, quiénes integran el Registro Estatal, los tipos de licencia, sus requisitos y vigencias, las obligaciones de asesores y agencias, el reporte notarial y las sanciones. La reforma inmobiliaria relevante entró a esa ley mediante el Decreto 804/2024. Texto consolidado de la ley.

El Decreto 73/2025 no creó ni reformó esa ley. Modificó su Reglamento para establecer reglas operativas: plataforma digital, solicitudes, documentos, firma electrónica avanzada, identificación biométrica y comparación presencial de originales, entre otros procedimientos. Decreto 73/2025 y Reglamento consolidado. Por eso no es correcto citar el decreto de 2025 como si fuera toda la ley de licencias.

¿Qué es el INSEJUPY?

El INSEJUPY administra el sistema estatal y la Dirección General mantiene el Registro. La ley, artículos 123 Bis y 123 Sexies define el Registro Estatal como el padrón oficial, sistematizado y de acceso público de quienes obtuvieron licencias Tipo A, B o C. También ordena asentar otorgamiento, vencimiento y revocación, quejas o procedimientos en curso y sanciones; esto describe lo que debe integrar el Registro, no garantiza que todos los campos aparezcan en cada vista pública.

El Reglamento, artículo 198 Quinquies exige que el padrón sea público y consultable en el sitio del Instituto. Su utilidad concreta es permitir que cualquier persona contraste la identidad y el estatus declarado por un intermediario con una fuente gubernamental. La presencia registral no garantiza título, estado físico, cierre exitoso ni ausencia de fraude.

¿Quién necesita licencia y quién está excluido?

La ley, artículo 4, fracción XIV define la intermediación inmobiliaria como un servicio profesional remunerado, presencial, electrónico o digital, para asesorar, promover, comercializar o arrendar inmuebles entre propietario y tercero. Incluye actividades dirigidas a compraventa, arrendamiento, donación, mutuo con garantía hipotecaria, transmisión, fideicomiso, transacción, adjudicación, cesión y otros contratos traslativos de dominio, uso o usufructo.

Leídos junto con esa definición y sus excepciones, los artículos 123 Octies y 123 Quinquies reservan la prestación y promoción de esos servicios a asesores y agencias con la licencia e inscripción aplicables. Las excepciones son estrechas:

• Fedatarios públicos, corredores públicos y peritos valuadores, solo cuando actúan en ejercicio de sus funciones.
• Personal subordinado de ventas o comercialización, solo cuando trabaja exclusivamente en desarrollos propiedad del desarrollador.
• Profesionales del derecho con cédula, solo cuando su única función es otorgar certeza jurídica y patrimonial a sus asesorados.

Una excepción ligada a una actividad concreta no es una exención general para prestar intermediación. Si existe duda sobre un modelo de trabajo, confirme el supuesto con INSEJUPY antes de operar o contratar.

Licencias Tipo A, Tipo B y Tipo C

La ley, artículo 123 Nonies establece tres figuras distintas. No tienen el mismo titular, requisitos ni vigencia.

Tipo A: Asesor Inmobiliario Certificado (artículos 123 Decies y 123 Sexdecies)

• Titular: persona física que presta asesoría o intermediación inmobiliaria.
• Paquete de solicitud: identificación oficial vigente; RFC en el régimen aplicable; domicilios fiscal y convencional; certificado de competencias laborales expedido por una entidad de certificación y evaluación autorizada por CONOCER; declaración bajo protesta sobre cumplimiento de la legislación de consumo y NOM; constancia PROFECO del contrato de adhesión; compromisos de programas anuales y, para personas extranjeras, documentación migratoria con permiso de trabajo y residencia legal.
• Capacitación: el primer registro exige 50 horas. Para renovar, el artículo 123 Decies habla de 30 horas en el último año de vigencia, mientras el 123 Sexdecies formula 30 horas en el año calendario inmediato anterior a la solicitud. Como las redacciones no son idénticas, confirme con INSEJUPY el período operativo aplicable.
• Vigencia: cinco años, sujeta a requisitos de renovación.
• Marca comercial: una persona física que opera bajo marca debe solicitar además Tipo B, sin que eso, por sí solo, la obligue a constituir una persona moral.

Tipo B: Agencia Inmobiliaria Certificada (artículos 123 Undecies, 123 Duodecies y 123 Septendecies)

• Titular: persona moral que presta intermediación; también es la licencia adicional prevista para la persona física que opera bajo marca comercial.
• Estructura: en una persona moral, al menos un socio o accionista y también el representante legal deben tener Tipo A vigente e inscripción activa. Todos sus asesores deben contar con Tipo A o Tipo C, según corresponda.
• Paquete de solicitud: comprende identificación y representación, documentos constitutivos cuando corresponda, domicilios y sucursales, cumplimiento de consumo y contrato de adhesión registrado ante PROFECO, situación fiscal, competencias del personal y relación de asesores vinculados.
• Vigencia: seis años. La renovación de una persona moral actualiza la información original y acredita 30 horas para el personal Tipo C en el año calendario; una persona física debe renovar primero su Tipo A.

Tipo C: Asesor Inmobiliario Afiliado (artículos 123 Terdecies y 123 Octodecies)

• Titular: personal en formación para quien una agencia solicita la licencia.
• Relación: debe existir vínculo legal con la agencia y la persona actúa en nombre y representación de ella.
• Responsabilidad: la agencia asume la responsabilidad prevista por la ley por la actuación de su personal Tipo C y por los daños a terceros causados con dolo o negligencia dentro de esa representación.
• Vigencia: un año y no renovable. La agencia responsable puede solicitar una prórroga, distinta de renovación, de hasta doce meses; al vencer se cancela y no se reexpide bajo la misma modalidad.

Un curso, una membresía profesional, una constancia PROFECO o un certificado de competencia puede formar parte de la preparación o del expediente, pero no es por sí mismo la licencia estatal Tipo A, B o C.

Qué debe cumplir un asesor con licencia

El artículo 123 Novodecies de la ley convierte la licencia en obligaciones comprobables, no en una insignia publicitaria. Entre ellas:

• Mostrar número de licencia, autoridad emisora y vigencia en publicidad, sitios web, contratos de servicios y documentos administrativos.
• Obtener autorización escrita del propietario legítimo o de quien tenga facultades para comercializar antes de promover un inmueble, y realizar la verificación previa que exige la ley sobre propietario e inmueble.
• Asistir a los programas de actualización y capacitación establecidos por el Instituto.
• Conservar durante cinco años desde su emisión la documentación generada por los servicios y facilitar revisiones de los servicios prestados durante los cinco años anteriores.
• Atender requerimientos de información, visitas de verificación y diligencias de colaboración del INSEJUPY relacionadas con sus funciones.
• Manifestar su participación y los datos de licencia en las protocolizaciones cubiertas ante fedatario.
• Actuar con honestidad, eficiencia, transparencia, rectitud y ética; proteger los intereses legales y económicos indicados por la ley y evitar la discriminación en los términos legales aplicables.

Estas obligaciones crean puntos de verificación y disciplina. No convierten al asesor en notario, abogado, perito, fiscalista o garante del inmueble, ni aseguran un resultado.

Multas y sanciones por incumplir

UMA es una unidad jurídica indexada cuyo valor en pesos cambia cada año. Para evitar una conversión que quede desactualizada, estas son las fórmulas legales, no equivalencias en pesos. Los artículos 237 a 243 de la ley separan conductas y consecuencias:

Artículo 237: inmuebles o desarrollos sin autorizaciones, u otros incumplimientos del supuesto. Alcanza a asesores o agencias que intermedian respecto de predios o desarrollos sin las autorizaciones y licencias correspondientes, o que incumplen la ley o el reglamento al ejercer intermediación. Para esos predicados contempla una multa desde 50 y hasta 2,000 UMA. Si los servicios tienen por fin una operación onerosa, establece el cálculo de 1% a 5% del valor, sin rebasar el doble de los honorarios cobrados.

Artículo 238: infracción de la ley u obligaciones al prestar intermediación. Puede implicar una multa desde 50 y hasta 2,000 UMA. Cuando los servicios tienen por fin una operación onerosa, usa el cálculo de 1% a 5% del valor con tope del doble de honorarios. También prevé suspensión de 30 a 360 días o revocación. La enumeración no significa que todas las consecuencias se impongan juntas.

Artículo 239: ostentarse o pretender actuar sin licencia y prestar intermediación. La persona física o moral debe reunir ambos elementos del supuesto: ostentarse, identificarse o pretender actuar como asesor o agencia sin la licencia respectiva y prestar servicios de intermediación. La multa es de 100 a 2,000 UMA; para una primera infracción se aplica el límite inferior. Si esa intermediación tiene por fin una operación onerosa, el artículo establece 1% a 5% del valor, con tope del doble de los honorarios. La disposición sanciona al intermediario comprendido por el supuesto, no automáticamente al consumidor.

Artículo 240: facilitar o simular una calidad licenciada. Alcanza al asesor o agencia que, sabiendo que otra persona carece de licencia, le facilita actuar como si la tuviera o simula actos para engañar o mantener en error a usuarios sobre esa calidad. Prevé de 100 a 1,000 UMA o suspensión, según gravedad y reincidencia.

Los porcentajes, topes, multas, suspensión y revocación no son automáticamente acumulativos. El máximo no es automático. El artículo 242 obliga al Instituto a fundar y motivar la sanción considerando gravedad, intencionalidad, daño causado o posible y reincidencia. El artículo 241 conserva la posible responsabilidad por daños causados con dolo o negligencia y la responsabilidad civil o penal aplicable, que requieren su propia prueba y procedimiento.

Qué debe hacer el notario

En una escritura pública de enajenación de un inmueble ubicado en Yucatán, el artículo 123 Quáter de la ley exige al notario recabar de las partes información sobre cualquier asesor o agencia que haya intervenido. Las partes hacen una declaración bajo protesta de decir verdad en el formato oficial; el notario la obtiene, pero esa declaración de parte no es una garantía notarial sobre el intermediario.

El formato pide tipo y número de licencia, nombre, teléfono, correo, sitio web y cómo se conocieron los servicios. También permite declarar que la persona carece de licencia. La relación de formatos y los originales firmados se remiten al Instituto durante los primeros diez días de los meses pares, conforme al calendario bimestral de la guía oficial.

Existe un deber distinto: cuando el notario detecta que quien prestó intermediación no tiene licencia Tipo A, B o C vigente, debe avisar al Instituto, dejar constancia y hacerlo dentro de quince días hábiles contados desde la firma de la operación. Ese aviso inmediato es independiente del lote bimestral.

En la operación de 2026, la guía separa dos módulos:

• Reporte Bimestral: operaciones en las que las partes manifestaron que intervino un asesor o agencia con licencia vigente; se registra y envía en el período correspondiente.
• Aviso Inmediato: operaciones en las que se manifestó intermediación sin licencia vigente; se registra individualmente dentro del plazo de quince días hábiles.

El primer reporte cubre julio-agosto de 2026 y se presenta del 1 al 10 de octubre de 2026. Solo para ese primer período, julio es optativo y agosto obligatorio. Esta es una regla transitoria del despliegue de 2026, no una disposición original del decreto de 2025.

Qué no significa el reporte notarial

La ley y los documentos operativos revisados no establecen que el notario deba negarse a otorgar la escritura únicamente porque participó un intermediario sin licencia. Tampoco establecen que esa participación vuelva automáticamente inválida la compraventa o la escritura, ni que comprador o vendedor reciba automáticamente una multa por haber usado a esa persona.

El sistema crea un registro documental y una vía de reporte y fiscalización. No convierte la firma ante notario en una verificación temprana del asesor y no recupera por sí sola dinero o documentos ya entregados. La mejor práctica sigue siendo consultar el Registro Estatal antes de avanzar.

Por qué conviene trabajar con un profesional con licencia vigente

La razón no es que una licencia garantice una operación perfecta. Es que permite verificar tres elementos útiles:

• Identidad y estatus: nombre, tipo y número pueden contrastarse con el padrón oficial.
• Deberes definidos: publicidad identificada, autorización escrita para comercializar, capacitación, conservación documental, colaboración con verificaciones y manifestación ante fedatario.
• Ruta de rendición de cuentas: quejas, procedimientos y sanciones forman parte del sistema legal y registral; para una persona sin licencia no existe una licencia vigente que verificar ni la misma ruta de deberes y disciplina basada en licencia, aunque siga sujeta a sanciones por intermediación sin licencia y a otras responsabilidades aplicables.

Por eso recomendamos verificar y usar un profesional con licencia vigente. Hacerlo complementa, pero no reemplaza, la debida diligencia completa: notario, asesoría jurídica independiente cuando proceda, certificado y antecedentes registrales, situación fiscal, medidas y colindancias, uso de suelo, permisos, inspección técnica y estado físico del inmueble.

Cómo verificar una licencia en el registro público

1. Abra el Registro Estatal de Asesores Inmobiliarios desde el dominio oficial de INSEJUPY.
2. Busque el nombre completo de la persona o agencia. No se conforme con una captura enviada por mensajería.
3. Compare nombre, tipo de licencia y número completo con la publicidad, contrato y documentos que recibió.
4. Revise la vigencia y cualquier información de otorgamiento, vencimiento, revocación, queja, procedimiento o sanción que la vista oficial muestre.
5. Si el registro no carga, no encuentra una coincidencia exacta o hay datos distintos, pause la operación y solicite aclaración a INSEJUPY. Un documento emitido o una captura anterior no prueba por sí sola el estado actual.
6. Repita la consulta antes de entregar una cantidad relevante o firmar. Guarde fecha, URL y evidencia de su verificación.

Para seguir este proceso paso a paso, consulte nuestra guía para verificar asesores inmobiliarios.

Ejemplo verificable: Dalila Yesenia de León Bañuelos

La constancia oficial emitida por INSEJUPY identifica a Dalila Yesenia de León Bañuelos como Tipo A, Asesor Inmobiliario Certificado, con folio corto A-00030, y está fechada en Mérida el 10 de junio de 2026. El Registro Estatal fue observado el 11 de junio de 2026 con el folio completo REAI-INSEJUPY-A-00030 y fechas mostradas del 10 de junio de 2026 al 9 de junio de 2031.

Esta prueba documenta la licencia emitida y las fechas que se mostraron; no sustituye una consulta actual. El Registro Estatal y el enlace directo de la constancia no estuvieron disponibles durante la revisión del 11 de julio de 2026, por lo que el estado actual queda sujeto a nueva verificación en vivo antes de publicar o contratar. El ejemplo correcto no es aceptar esta página como autoridad final, sino buscar el nombre, confirmar el folio completo y comprobar la vigencia directamente en INSEJUPY.

Las credenciales de Casas en Valladolid reúnen el contexto de la empresa y la prueba pública disponible de Dalila.

Lista de verificación para compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios

• Consulte al asesor y, si corresponde, a la agencia en el Registro Estatal.
• Compare nombre, Tipo A/B/C, número completo, autoridad emisora y vigencia.
• Pida que esos datos aparezcan en publicidad, contrato de servicios y documentos administrativos.
• Confirme quién representa a quién, cuánto cobra, cuándo se devenga el honorario y cómo se manejan anticipos o depósitos.
• Si se promociona un inmueble, pida evidencia de la autorización escrita de quien puede comercializarlo.
• Verifique por separado identidad del propietario, título, gravámenes, medidas, colindancias, uso, permisos, impuestos, servicios y estado físico.
• No entregue dinero a una cuenta no verificada ni firme documentos en blanco o que no comprenda.
• Use al notario y, cuando el riesgo lo amerite, a abogado, perito, fiscalista o técnico independiente.
• Repita la consulta de licencia antes de pagar o firmar y conserve evidencia fechada.
• Ante una discrepancia, suspenda el paso y consulte directamente a INSEJUPY y al profesional independiente que atiende su operación.

Preguntas frecuentes

Fuentes oficiales

• Ley que crea el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán, texto consolidado.
• Decreto 804/2024, Diario Oficial del 31 de julio de 2024.
• Decreto 73/2025, Diario Oficial del 21 de mayo de 2025.
• Reglamento de la Ley que crea el INSEJUPY, texto consolidado.
• Registro Estatal de Asesores Inmobiliarios.
• Formato oficial para notarios.
• Guía para la presentación de información por notarios.
• Acuerdo INSEJUPY 02/2026, Diario Oficial del 26 de junio de 2026.
• Comunicado del Gobierno de Yucatán del 6 de julio de 2026.
• Constancia oficial INSEJUPY de Dalila Yesenia de León Bañuelos.